5 июня Деловой клуб «Женщины будущей России» Издательского дома «Экономическая газета» провел очередную встречу цикла «Практика успешного бизнеса». Встреча прошла в Каминном зале Вольного экономического общества, в формате круглого стола и стала продолжением серии семинаров, объединенных темой «Бизнес-среда для инвестора». Темой этого круглого стола стал «Анализ рентабельности инвестиционных проектов в различных секторах недвижимости в России и за рубежом».
Встреча открылась выступлением руководителя Делового клуба «Женщины будущей России» Ольги Ирзун, поприветствовавшей участников и познакомивших гостей с ближайшими планами клуба. Ольга Николаевна, в частности, представила программу бизнес-миссии в Тульскую область, в рамках которой пройдет встреча делегации клуба с руководством и деловым сообществом региона, а также состоится посещение знаменитых музеев в Ясной Поляне и Поленове.
(1).jpg)
Деловая часть встречи была очень насыщенной. Ирина Радченко, вице-президент Международной Академии Ипотеки и Недвижимости (МАИН), заместитель председателя Общественного совета по вопросам долевого жилищного строительства при Правительстве Московской области представила свое видение перспектив развитии рынка строительства и инвестиций в России в целом и в Московском регионе в частности:
- Поскольку я являюсь экспертом Госдумы РФ и Правительства Московской области в сфере строительства и недвижимости, мне хочется начать с оценки развитии рынка недвижимости и строительства России в целом. Потребность россиян в жилье на сегодняшний день колоссальна, это признают все эксперты. 65% жилищного фонда в стране – ветхое и аварийное жилье, большей частью - те самые «хрущевки», которые давно пора снести. А 720 тысяч россиян вообще живут в аварийном, опасном для жизни жилье. Нехватка нормального жилья – просто катастрофическая.
При этом темпы строительства в стране очень низкие. Если продолжать строить нынешними темпами – а у нас сегодня вводится около пяти миллионов кв. м. жилья – понадобится 33 года только для того, чтобы обновить имеющийся фонд, нуждающийся в реконструкции. При этом надо учитывать, что на одного человека у нас приходится очень скромная по размерам жилая площадь. Для сравнения: обеспеченность жилой площадью в США в среднем на человека составляет 75 кв. м, 45 кв. м – в Европе, в России – это всего лишь 22 кв.м.
Для оценки доступности жилья очень важно соотношение его стоимости и доходов населения. К примеру, в Берлине квадратный метр в среднем стоит 3 тысячи евро и столько же составляет в среднем совокупный ежемесячный доход жителя Германии. Если не учитывать других расходов, за 4,5 года можно накопить на квартиру. Средний россиянин может скопить необходимую для приобретения жилья сумму только за 18 лет.
Еще один фактор доступности жилья – это доступность ипотеки. За пятнадцать лет житель Германии переплатит за квартиру 37%, россиянин же заплатит практически трехкратную ее стоимость. Собрать необходимую сумму на первоначальный взнос среднестатистической российской семье тоже очень и очень сложно. То есть в России условия приобретения квартиры по ипотечным программам пока далеки от разумных, поэтому сейчас в нашей стране ипотека снижает темпы развития, и многие банки испытывают дефицит заемщиков.
На сегодняшний день в российском ипотечном портфеле 33 млрд долларов – в большинстве своем они направлены на вторичный рынок, то есть как раз на ветхое и аварийное жилье. Государство, поощряя развитие вторичного рынка, фактически стимулирует рост цен на пресловутые «хрущевки». К чему это приводит? Сегодня стоимость жилья в «хрущевке» в спальном районе Москвы практически сравнялась со стоимостью гектара земли в Италии или хорошей трехкомнатной квартиры в центре Берлина.
И все же в целом в Московском регионе темпы строительства по сравнению со среднероссийскими выглядят вполне достойно. Ежегодный оборот средств в строительной отрасли составляет около 33 млрд долларов. И эти немалые средства, можно сказать, никем не контролируются. Все это привело к тому, что инвестирование на строительном рынке несет в себе серьезные риски. Почти 18 тысяч семей в Московском регионе уже оказались обмануты недобросовестными застройщиками.
Что делать в сложившейся ситуации? Мы предлагаем создать систему, позволяющую отделить надежных застройщиков от мошенников. В 2014 году вступит в силу Закон №294, определяющий, что каждый дольщик, инвестирующий в строительство нового жилья, должен получить либо гарантии банка, либо полис страховой компании или общества взаимного страхования на полную сумму инвестиций. Но ни банки, ни страховые компании пока не выказывают желания нести эти риски, контролировать застройщиков. Сейчас мы анализируем положение на строительном рынке Московского региона, оцениваем деятельность застройщиков. Могу сказать, что рынок действительно очень хаотичный и многие строительные компании абсолютно не вызывают доверия. При этом они как-то договариваются с местными и региональными органами управления – и нужно сказать, что огромную долю рисков можно отнести к коррупции, застраховаться от которой попросту невозможно. Поэтому у нас родилась идея разработать методику, которая позволит оценивать проекты застройщиков на предмет ликвидности, имеющихся рисков и доходности. В чем цель этой общественной экспертизы? – В первую очередь, в создании более упорядоченного, предсказуемого и надежного рынка, в предоставлении потребителям информации, которая поможет им принимать решение о вложении средств в тот или иной проект. Застройщику прохождение этой экспертизы тоже должно быть выгодно, поскольку при благополучных результатах банковские гарантии и страхование будут предоставлены ему на лучших условиях, это привлечет и дополнительных клиентов.
Но чтобы исправить ситуацию, недостаточно создания механизмов, которые помогали бы застройщикам привлекать деньги дольщиков и обеспечивали безопасность их вкладов. В строительство нужно привлечь и функциональных инвесторов – людей, которые профессионально этим занимаются, чтобы затем они могли продавать готовые квартиры в полностью построенных зданиях. То есть необходимо заинтересовать инвесторов в рынках застройщиков. Каким образом это сделать? Наш новый проект предполагает создание целевых закрытых паевых инвестиционных фондов. То есть предлагается создание следующего алгоритма: проведенный по специальной методике анализ деятельности строительных компаний позволит создать рейтинг надежных участников рынка и рекомендовать их инвесторам, которые станут участниками закрытого паевого инвестиционного фонда. Такой фонд, я уверена, сможет стать оптимальной формой, способной дать гарантии как инвесторам, так и застройщикам. Кроме того, преимущества такого фонда в том, что это выгодно экономически – к примеру, если вы покупаете подъезд как юридическое лицо, при получении свидетельства о собственности вы должны будете заплатить 18% НДС плюс налоги на прибыль. Если все то же самое будет сделано с помощью ЗПИФа, НДС вы не платите, а в случае, если эти деньги вы инвестируете в следующий проект, вас освободят и от налога на прибыль. По нашим оценкам, на строительном рынке сейчас есть возможность зарабатывать в среднем 25% годовых – смотря на какой стадии вы входите в проект - при том, что срок оборота денежных средств – от года до двух. Это оперативные вложения, подразумевающие возможность грамотно и профессионально выбирать строительные проекты, за счет опта получать значительные скидки, а в результате – и бОльшую прибыль в сравнении с ситуацией, при которой вы действовали бы самостоятельно. Этот механизм надежен для инвесторов, и я как эксперт, уверена, что он вполне реален и у него хорошие перспективы.
Тему рисков и доходности для инвесторов продолжил Александр Синельников, Президент ЗАО АКБ «ФОРА-БАНК».
Выступление Управляющего партнера Международного агентства «Инвест-Навигатор» Нины Яновской также было посвящено эффективности вложения в недвижимость, тема ее презентации - «Долгосрочный инструмент сохранения денежных средств».
Нина Павловна представила участникам встречи свой новый проект – Международное агентство «Инвест – навигатор». Миссия компании – оказание помощи инвесторам в выборе сфер и объектов инвестирования, в первую очередь - в сфере недвижимости – как российской, так и зарубежной. В портфеле агентства – перспективные производственные проекты, объекты жилой и коммерческой недвижимости. Кроме того, у компании есть еще одно направление деятельности - это оказание услуг по содействию российским пациентам, выезжающим на лечение за границу. Нина Павловна отметила, что у агентства уже сложились хорошие партнерские отношения со многими зарубежными компаниями:
- Хочу подчеркнуть – мы действительно международное агентство, потому что можем предоставить услуги по организации сделок купли-продажи бизнеса, коммерческой и жилой недвижимости не только в России, но и в других странах. В рамках нашей компании мы объединили усилия нескольких партнеров, которые давно и успешно работают в этих сферах, накопили большой опыт и обширные связи.
Мы сможем стать для инвесторов спутником и помощником в выборе или продаже объектов в странах Балтийского региона – Германии, Эстонии, Латвии, Литве, Финляндии. Кроме того, агентство располагает большими возможностями в Испании, Болгарии. Причем с каждым из объектов и бизнесов работаем предельно внимательно и детально - честно и объективно консультируем потенциальных инвесторов по всем плюсам и минусам, организуем наиболее оптимальный способ реализации объекта купли-продажи или инвестирования.
Заместитель Генерального директора Международного агентства «Инвест – навигатор» Дарья Новакова рассказала участникам встречи об особенностях налогообложения и содержания объектов при инвестировании в недвижимость в Испании.
Еще одно направление деятельности компании - медицинский туризм – представила директор по медицинскому направлению Международного агентства «Инвест – навигатор», врач высшей категории Елена Колич:
- В наш век, когда медицина развивается столь стремительно, стираются границы между странами, пациенты могут сами выбирать, где именно пройти лечение. Тысячи людей ежегодно выезжают за границу в поисках оптимального решения своих проблем со здоровьем. Кому-то необходимы конкретные виды лечения; кто-то желает просто пройти обследование, выявить зачатки заболеваний и совместить это с отдыхом и экскурсионной программой в другой стране.
В любом случае, находясь вне дома, пациент нуждается не только в качественных медицинских услугах, но и в самой разносторонней помощи – в услугах переводчика, трансфере, размещении в гостиницах сопровождающих лиц и пр. Безусловно, решение таких вопросов лучше доверить профессионалам; людям, специализирующимся на организации мероприятий по восстановлению здоровья за рубежом.
«Международное агентство «Инвест-Навигатор» оказывает всестороннюю поддержку и содействие в подготовке лечения в лучших клиниках и медицинских центрах Европы, Азии и Америки. У нас обширные международные связи, достигнуты договоренности с ведущими клиниками в Германии, Испании, Индии, Израиле и других странах. Мы также сотрудничаем с лучшими клиниками по всей России, поэтому сможем предложить несколько вариантов лечения.
Резюмируя прозвучавшие в ходе круглого стола выступления, Евгения Богатова, Генеральный директор группы компаний «Русское золото», сделала краткий бизнес-комментарий, основываясь на реальной инвесторский практике:
- Поскольку я давно, с начала 1990-х годов занимаюсь инвестициями, у меня накоплен достаточно большой опыт работы – как с российскими, так и с зарубежными проектами. И тому, кто всерьез намерен заниматься инвестированием и рассматривает различные проекты, я бы хотела напомнить о нескольких аспектах, которые всегда надо иметь в виду. Для начала, крайне важна личность самого потенциального инвестора – то есть реальное понимание того, чего он хочет и какие цели преследует. Одни хотят стабильности, не очень любят рисковать и довольствуются небольшим процентом дохода. Другие ради больших прибылей готовы вкладывать и серьезно рисковать. Так что важно выяснить - чего ждет инвестор от вложений. Не менее значим и анализ инструмента или направления инвестиций. Здесь все имеет значение. Любой проект должен быть проанализирован очень подробно, с учетом всех факторов. Должно быть четкое понимание того, как будет реализована схема финансирования. Инвестору должен заранее знать, что доходность вложенных денег будет отличаться от доходности самого проекта, поскольку львиную долю прибыли получит тот, кто его инициирует. Третий главный вопрос, который обязательно должен быть задан и обдуман заранее – кто будет управлять проектом, потому что именно от управления зависит его успех или неуспех. Далее. Инвестиции – это не просто вложения средств. Надо понимать, как будет происходить движение денег. Как и когда вложенные средства вернутся, какой доход будет получен, из чего он будет складываться. Если вы инвестируете, к примеру, в строительство в качестве участника ПИФа, то стоит задаться вопросом – вкладываете вы на весь цикл строительства или уже в процессе возникнет механизм для ликвидности паев фонда? Может быть, сложится ситуация, при которой вы захотите выйти из фонда или переуступить свой пай. Как поступать в таких условиях? Все эти нюансы надо продумать и предусмотреть заранее. На этапе инвестирования стоит быть очень въедливым скептиком, чтобы потом не обмануться в своих ожиданиях.
1(2).jpg)
По окончании каждого выступления все участники могли задавать экспертам вопросы по интересующим их темам. Обсуждение шло в режиме открытого диалога. Продолжить обмен мнениями гости смогли и по завершении официальной части встречи, во время фуршета.